Die Wohnungssuche in deutschen Metropolen bleibt angespannt, doch das Bild der Mietpreisentwicklung wird immer differenzierter. Während in einigen Großstädten die Angebotsmieten kräftig steigen, gehen sie in anderen sogar zurück. Dies geht aus dem aktuellen Greix-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) hervor, der die Entwicklung in 37 Städten und Regionen untersucht.

Im zweiten Quartal 2026 verzeichnete Köln mit einem Plus von 6,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum den stärksten Anstieg unter den deutschen Metropolen. Hamburg folgte mit einem Zuwachs von 5,1 Prozent, Düsseldorf mit 4,1 Prozent. Damit liegen diese drei Städte deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 3,0 Prozent. Berlin hingegen entwickelte sich gegenläufig: Die Angebotsmieten sanken um 0,8 Prozent. Zwischen Köln und Berlin klafft damit eine Differenz von fast sieben Prozentpunkten.

Bundesweit stiegen die Angebotsmieten in den untersuchten Städten und Regionen im zweiten Quartal 2026 um 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,0 Prozent im Jahresvergleich. Da die allgemeine Teuerung zuletzt ebenfalls anzog, bleibt real – also nach Abzug der Inflation – im Jahresvergleich nur ein Plus von 0,3 Prozent. Im Quartalsvergleich verzeichnet das IfW sogar bereits das zweite reale Minus in Folge. Das bedeutet, dass die Mietsteigerungen vielerorts kaum noch die Kaufkraftverluste durch die Inflation ausgleichen.

In München und Frankfurt legten die Mieten um 3,7 beziehungsweise 2,8 Prozent zu. Auch Leipzig verzeichnete ein Plus von 2,8 Prozent. In Stuttgart stiegen die Mieten um 1,3 Prozent. Absolut betrachtet bleibt München mit Abstand der teuerste Mietmarkt Deutschlands: Die durchschnittliche Kaltmiete lag dort im zweiten Quartal bei 23,70 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Frankfurt mit 17,80 Euro, Hamburg mit 16,50 Euro und Stuttgart mit 16,30 Euro. Köln kommt auf 16,00 Euro, Berlin auf 15,30 Euro, Düsseldorf auf 14,90 Euro. Am günstigsten von den acht großen Metropolen ist Leipzig mit 10,50 Euro pro Quadratmeter. Der gewichtete Durchschnitt aller 37 ausgewerteten Städte und Regionen liegt bei 14,30 Euro pro Quadratmeter.

Die Daten des IfW zeigen, dass ein hohes Preisniveau und eine starke Preisdynamik nicht zwingend zusammenfallen müssen. Stuttgart etwa gehört trotz zuletzt kaum steigender Mieten weiterhin zu den teuersten Mietmärkten Deutschlands. Dies verdeutlicht, dass die Mietpreisentwicklung von einer Vielzahl lokaler Faktoren beeinflusst wird, darunter die Nachfrage nach Wohnraum, das Angebot an Neubauten, die wirtschaftliche Entwicklung der Region sowie kommunale Wohnungspolitik.

Die unterschiedliche Entwicklung in den Städten spiegelt auch die jeweilige Marktdynamik wider. In Köln, Hamburg und Düsseldorf treiben eine starke Wirtschaft, Zuzug und ein begrenztes Wohnungsangebot die Preise. In Berlin hingegen könnten regulatorische Eingriffe wie der Mietendeckel oder eine veränderte Nachfrage nach der Pandemie eine Rolle spielen. Das IfW weist darauf hin, dass die Mietpreise in Berlin nach Jahren überdurchschnittlicher Steigerungen nun eine Korrektur erfahren.

Für Mieterinnen und Mieter bedeutet die aktuelle Entwicklung eine zunehmende Fragmentierung des Wohnungsmarktes. Während in einigen Städten die Suche nach bezahlbarem Wohnraum noch schwieriger wird, entspannt sich die Lage in anderen zumindest leicht. Experten raten, bei einem Umzug die lokalen Marktentwicklungen genau zu beobachten und sich frühzeitig über die Preistrends zu informieren.

Die bundesweit moderate Entwicklung der Angebotsmieten könnte auch ein Zeichen dafür sein, dass der Wohnungsneubau und politische Maßnahmen allmählich Wirkung zeigen. Allerdings bleibt die Lage in den teuersten Städten angespannt, und die Schere zwischen den Metropolen dürfte sich weiter öffnen. Das IfW wird die Entwicklung in den kommenden Quartalen weiterverfolgen und regelmäßig aktualisierte Daten veröffentlichen.